En España, de acuerdo a los registros del Instituto Nacional de Estadística INE, la donación de vivienda se ha mantenido en alza desde el año 2021. ¿En qué consiste esta donación? ¿Quién puede hacerla? ¿Qué coste conlleva?
En el artículo de hoy te explicamos todo sobre la donación de viviendas y expondremos en qué se diferencia de la herencia.
En qué consiste la donación de la vivienda
La donación consiste en la transmisión gratuita que realiza una persona (donante) a otra (donatario) de un bien (mueble o inmueble) o de un derecho. Pero este acto jurídico adquiere plena vigencia y solo produce efectos en el momento en el que el donatario acepta la donación.
La donación de vivienda es un caso específico de donación de bienes inmuebles. Se trata de un acto en el que el propietario, por voluntad propia y de manera gratuita, hace entrega de la vivienda a otra persona. Siempre que el donante tenga capacidad para disponer de sus bienes y el donatario no se encuentre incapacitado por la ley para aceptar las donaciones.
Entre el donante y donatario pueden existir vínculos familiares o no y ello afectará a la tributación.
Aunque pueden existir la donación con efecto mortis causa, este acto produce efectos solo por la muerte del donante, se encuentra enmarcado en las normativas que regulan la sucesión testamentaria y la voluntad del donador debe estar manifestada en su testamento, lo habitual es la donación con efecto entre vivos. En este caso la transmisión del inmueble se realiza mediante una escritura de donación, y se regula a través de las disposiciones sobre los contratos y obligaciones establecidos en el Código Civil y otras leyes especiales.
Y dentro de la donación con efecto entre vivos, resulta el caso más usual, la donación de viviendas de padres a hijos. Es vista como una manera de adelantar la herencia a la descendencia, y de que los hijos disfruten los inmuebles antes del fallecimiento del progenitor.
Requisitos legales
La donación de vivienda solo será válida si se realiza en escritura pública, en la que se describa el bien donado y las cargas totales que recaen sobre el mismo y que desde el momento de la donación son asumidas por el donatario.
La donación se perfecciona o surte efectos cuando el donante tiene conocimiento de la aceptación del donatario. Tal aceptación puede hacerse en la misma escritura pública, que es lo habitual o en otra posterior.
Si el donante no conoce la aceptación del donatario, el primero conserva la facultad de revocar la donación.
Coste de la donación de vivienda
En la donación de vivienda debe cumplirse con el pago de ciertos impuestos:
Coste a cargo del donatario
La persona que recibe la donación tiene a su cargo el pago de:
- El Impuesto de Donaciones (modalidad del Impuesto de Sucesiones y Donaciones). Este tributo es regulado por cada Comunidad Autónoma. El importe a pagar depende de la valoración, ubicación de la vivienda y del parentesco entre el donante y el donatario.
- Por ejemplo, la donación de vivienda de un padre goza de ciertas bonificaciones o deducciones. En Madrid, a la donación de un padre a un hijo se le aplica una reducción del 99% a la cuota tributaria. Y en la Comunidad Valenciana, no se tributará por los primeros 100.000.-€ de valoración del inmueble, en donaciones de padres a hijos cumpliendo determinados requisitos.
- El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido ampliamente como Plusvalía Municipal. Este impuesto está regulado por el Ayuntamiento, y su importe depende del valor catastral del suelo sobre el que se edificó la vivienda y los años de tenencia.
- El donatario puede estar exento de pagar este impuesto, si presenta pruebas de que el precio del terreno es inferior al valor pagado por el donante en el momento de la adquisición.
Coste a cargo del donante
Cuando el propietario de una vivienda decide donarla debe pagar en el Impuesto sobre la Renta para Personas Físicas IRPF, pero solo en el caso de que el inmueble, en el momento de la donación, presente un valor mayor al precio por el que fue comprado o heredado.
Y eso es así debido a que para la AEAT estamos ante una ganancia patrimonial (para hacienda es como si se hubiera vendido la vivienda). Y el donante tributará entre el 19% y el 23% de dicha ganancia.
Pero existen excepciones al pago de este impuesto que deben estudiarse caso por caso.
¿Donación o herencia?
Es importante tener diferenciada la figura de la donación y la herencia. Mientras la herencia solo tiene efecto tras la muerte del propietario de la vivienda, en la donación puede traspasarse la propiedad entre personas vivas. Esta gran diferencia incide en el tiempo en el que se hace efectiva la transferencia del inmueble.
Al elevar a escritura pública el documento de la donación, la transmisión del inmueble se efectúa tras la aceptación del donatario. Lo que significa una transmisión rápida en el tiempo. Pero en la herencia la transmisión de la propiedad se efectúa al fallecer el propietario.
Por otro lado, tanto en la donación como en la herencia existe la obligación de pagar impuestos. En la cantidad final a pagar influye los grados de parentesco, la edad del donante o de los herederos, entre otros factores. Siendo la gran diferencia que en la herencia no habrá ganancia patrimonial y por tanto no se tributará por ella en el IRPF.
En todo momento, seas el donante o quién reciba la donación de vivienda, la mejor opción será asesorarse con abogados especializados en herencias y donaciones.
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