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Qué hacer ante un desahucio por impago de hipoteca (ejecución hipotecaria)

A través de este artículo vas a conocer todo lo relacionado con el desahucio por impago de hipoteca.

 

Qué es el desahucio por impago de hipoteca

El desahucio es el último paso del procedimiento judicial que el banco puede iniciar contra ti por impago de tu hipoteca.

A través de este procedimiento judicial llamado de “ejecución hipotecaria”, el banco puede desahuciarte de tu vivienda si dejas de pagar las cuotas mensuales de tu hipoteca.

Antes de explicarte los pasos de este procedimiento judicial, debes conocer por qué puede producirse el desahucio por impago de hipoteca. 

 

Por qué se produce el desahucio si no pagas la hipoteca.

El banco que te concedió una hipoteca para comprar tu vivienda, puede iniciar el desahucio, cuando dejas de pagar un número determinado de cuotas hipotecarias mensuales.

La ley establece el número de cuotas impagadas para iniciar el procedimiento correspondiente, distinguiendo dos supuestos:

1. Si el impago se produce en la primera mitad de la vida del préstamo:

  • Cuando hayas dejado de pagar 12 mensualidades seguidas.
  • Cuando no hayas pagado un número de mensualidades, aunque no sean seguidas, igual a 12.

Pongamos un ejemplo:

Juan compra una vivienda y para pagarla pide un préstamo hipotecario. El préstamo se lo conceden en 2010 y tiene un plazo de duración de 20 años. Es decir, el plazo vence en 2030.

Si Juan, en los primeros 10 años (desde 2010 hasta 2020) no paga 12 mensualidades seguidas (enero a diciembre de 2019)  el banco podrá activar el mecanismo para el desahucio.

También podrá activarlo, si Juan no paga 2 meses en 2016, 3 meses en 2019 y 7 mensualidades en 2020, es decir un total de 12 cuotas impagadas.

2. Si el impago se produce en la segunda mitad de la vida del préstamo:

  • Cuando hayas dejado de pagar 15 mensualidades seguidas.
  • Cuando no hayas pagado un número de mensualidades, aunque no sean seguidas, igual a 15.

El ejemplo anterior te sirve para el supuesto de que no pagues las cuotas mensuales entre el año 2021 y 2030 (segunda mitad de la vida del préstamo), siempre que sean 15 meses seguidos o alternos.

 

2 fases del procedimiento de desahucio.

Si has dejado de pagar las cuotas de tu hipoteca, en alguno de los supuestos anteriores, el banco puede iniciar el procedimiento para el desahucio.

Este procedimiento tiene dos fases, una extrajudicial y otra judicial.

1.Fase de reclamación extrajudicial:

La entidad bancaria te tiene que notificar, de forma fehaciente (burofax, requerimiento notarial…) que, si no te pones al día en el pago, iniciará un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria.

En el requerimiento se hará constar que tienes un plazo al menos de 1 mes para cumplir con el pago y, en caso contrario, te podrán reclamar la totalidad de lo que debes de hipoteca.

2.Fase de reclamación judicial:

Transcurrido el plazo concedido por el banco para ponerte al día en el pago de tu hipoteca, la entidad bancaria puede formular ante el Juzgado demanda de procedimiento de ejecución hipotecaria.

Este es un procedimiento largo que puede durar más de un año y cuyo final es el desahucio de tu vivienda hipotecada. A continuación, te explicamos los pasos de este procedimiento.

Según el INEM, en el primer trimestre de 2021, han aumentado en España los procedimientos de ejecución hipotecaria sobre viviendas.

Sin embargo, no todos estos procedimientos terminan en desahucio gracias a los mecanismos legales de protección del deudor hipotecario, que te comentaremos más adelante.

 

Pasos del procedimiento de desahucio por impago de hipoteca.

Como te hemos dicho, el procedimiento que finaliza con el desahucio de tu vivienda es el procedimiento de ejecución hipotecaria, en caso de impago.

Los pasos de este procedimiento son los siguientes:

  1. Demanda de ejecución hipotecaria.

El banco deberá formular demanda de ejecución hipotecaria ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté la vivienda hipotecada.

  1. Requerimiento al deudor demandado.

Una vez admitida la demanda, el Juzgado te notificará la existencia de la reclamación judicial y te requerirán para que pagues al banco en el plazo de 30 días.

  1. Oposición del deudor demandado.

Desde el requerimiento de pago, tienes un plazo de 10 días para oponerse por alguna de las siguientes causas:

  • Cancelación de la hipoteca o pago del préstamo.
  • Error en la cantidad reclamada.
  • Existencia de cláusulas abusivas.
  1. Subasta judicial de tu vivienda

Si no pagas, no te opones a la demanda o cuando el Juzgado resuelva la oposición, se subastará tu vivienda.

Antes de que se produzca la subasta, puedes consignar (ingresar) en la cuenta bancaria del Juzgado el total reclamado, intereses y costas. De esta forma evitas la subasta y conservarás tu vivienda.

Si no haces la consignación mencionada, la vivienda sale a subasta por el valor estipulado cuando te concedieron el préstamo hipotecario.

  1. Adjudicación de la vivienda hipotecada
  • Si no hay ninguna persona interesada en la subasta, el banco hipotecante puede pedir que se le adjudique la vivienda hipotecada por el siguiente valor:

–  50% del valor de tasación, si no es vivienda habitual.

–  70% si es vivienda habitual.

–  60% si el valor de la deuda es inferior a este porcentaje.

  •  Si hay interesados en la subasta, se adjudicará la vivienda a la persona que ofrezca un valor igual o superior al 70% del valor de subasta.

         Cuando la cantidad ofrecida por el interesado sea inferior al 70%, podrás presentar a otra persona que de más del 70% u otro importe         inferior suficiente para cubrir la deuda.

  1. Liquidación de intereses y costas.

El banco pedirá, antes o después de la subasta, que se calculen los intereses generados desde la liquidación de la deuda y los honorarios del Abogado y Procurador.

  1. Lanzamiento o desahucio de la vivienda.

Una vez terminados los pasos anteriores, el Juzgado señalará día y hora para el lanzamiento o desahucio del deudor hipotecario.

desahucio por impago de hipoteca

Formas de suspender el desahucio

Existen varias formas de suspender el desahucio, evitando que te quedes sin tu vivienda.

Alcanzar un acuerdo con el banco.

Aunque se haya el procedimiento para desahuciarte, debes intentar un acuerdo para que el banco estudie tu situación y pueda ofrecerte algún mecanismo que te facilite el pago.

Enervar la acción hipotecaria.

La enervación de la acción hipotecaria (procedimiento de ejecución hipotecaria) es una forma de paralizar el procedimiento encaminado al desahucio.

La enervación consiste en pagar a la entidad bancaria demandante las cuotas hipotecarias impagadas y saldar tu deuda.

Pero este mecanismo sólo podrás utilizarlo con anterioridad a la subasta de tu vivienda, como te hemos indicado antes.

Realizada la enervación, el procedimiento judicial se archiva y seguirás disfrutando de tu vivienda.

Paralizar el desahucio por vulnerabilidad económica.

Si el procedimiento continúa, tu casa se subasta y se la adjudicó el banco o un tercero, la ley prevé un mecanismo de protección contra el desahucio para los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad económica.

Ahora bien, para paralizar el desahucio o lanzamiento es preciso reunir ciertos requisitos recogidos en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Si estás interesado y quieres saber si en tu caso podrías reunir los requisitos para paralizar el desahucio, contacta ahora con nosotros y te informamos.

  • Que la vivienda hipotecada sea tu vivienda habitual.
  • Que formes parte de alguno de los siguientes grupos:

– Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente

-Unidad familiar monoparental con al menos un hijo a cargo

-Unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.

-Unidad familiar con algún miembro con discapacidad igual o superior al 33 por ciento, dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para trabajar.

-Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo.

-Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, un familiar del titular de la hipoteca o de su cónyuge, hasta el 3º grado de consanguinidad o afinidad, con discapacidad.

-Unidad familiar en la que exista una víctima de violencia de género.

-Si eres mayor de 60 años.

  • Que tus circunstancias económicas sean alguna de las siguientes:

-Que los ingresos de la unidad familiar no superen un límite de tres a cinco veces el IPREM, según el grupo que forme tu unidad familiar.

-Que, en los 4 años anteriores a la solicitud de paralización del desahucio, la unidad familiar haya sufrido una alteración económica importante

-Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos de todos los miembros de la unidad familiar. 

 

Acogerse al Código de Buenas Prácticas.

Si tu situación económica es precaria y puedes demostrarlo, el banco debe ofrecerte alguna de las medidas que establece el Código de Buenas Prácticas:

  • La reestructuración de la hipoteca. Es decir, que el banco te conceda mejores condiciones para devolver el préstamo (ampliación del plazo, periodo de carencia, rebaja del tipo de interés..)
  • El alquiler social de la vivienda habitual, cuando hayas conseguido que se paralice el lanzamiento por vulnerabilidad económica, según lo que te hemos explicado en el apartado anterior.

 

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